Почтовые реквизиты:624053 Россия, Свердловской область, р.п. Верхнее Дуброво, ул. Победы,1 Телефоны, факсы:
Приемная: (343) 341-07-97, 341-45-70
Отдел сбыта: (343) 344-08-81, (34377) 5-27-46, 5-20-90 (91)
E-mail: kaz@kaz-kosulino.ru Сайт: http://www.kosulino.ru
№ 50 - 45 от « 10 » июля 2013 г.
И.о. председателя правления ТСЖ Победы 9
В ответ на Вашу претензию № 029 от 26 июня 2013 года сообщаем следующее:
1. Все квартиры были приобретены в собственность на основании договоров купли-продажи, и жители вашего дома являются собственниками жилья. ТСЖ было создано для обслуживания и надлежащего содержания всех общественных мест и устранения возникающего в процессе эксплуатации износа здания, на что все собственники жилья ежемесячно производят оплату на содержание жилья и текущий ремонт за счет которого должны производиться эти работы. Это прямая работа председателя ТСЖ.
Жилой дом введен в эксплуатацию в начале 2008 года. При сдаче жилой дом был принят без замечаний. Строительство выполнено с соблюдением всех требований проектной документации.
Напомним, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.
Согласно п. 52 ст. 7 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.
Существенным условием применения данной нормы является факт отступления застройщика от градостроительного плана земельного участка и проектной документации. В нашем случае данного отступления не было, о чем свидетельствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Также необходимым условием применения нормы выявленные в объекте долевого строительства недостатки, делающие этот объект непригодным для предусмотренного договором использования.
Комментируемая норма не применяется, если выявленные недостатки являются несущественными, то есть позволяют использовать объект долевого строительства в соответствии с согласованными в договоре условиями.
Представленное Вами заключение № 5 (тз)/2013 (далее - Заключение) содержит работы текущего ремонта (которые устраняются ТСЖ, в ходе возникновения), применены расценки не утвержденные и необоснованные в расчете, существенно завышена стоимость работ.
Из представленного Заключения видно, что все перечисленные Вами дефекты являются несущественными, не влияют на эксплуатацию объекта. Кроме того причиной их возникновения не являются дефекты допущенные при строительстве дома.
Весь перечень ремонтных работ, подтверждает то, что работники которые должны были выполнять, устранять и т.п. не выполняли должным образом своих обязанностей и прожигали деньги товарищества на авантюрные проекты (обследование 80т.р. не соответствует затратам и стандартам оформления, а расценки Интернета не могут быть использованы в данном случае, расчет должен составляться только по расценкам ТЕР).
Причиной возникновения вышеперечисленных дефектов явилось неисполнение председателем товарищества своих прямых функций.
Согласно ст. 149 Жилищного кодекса РФ Председатель ТСЖ должен заключать договора на обслуживание с собственниками жилых и нежилых помещений, организовать грамотную эксплуатацию и надлежащий ремонт жилого здания, а также предоставление коммунальных и прочих услуг, которые отвечают необходимым стандартам.
Статья 152 Жилищного кодекса РФ: «Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт».
Из комментируемой статьи видно, что обязанность по содержанию объекта в нормальном состоянии лежит непосредственно на председателе ТСЖ, который осуществляет управление вверенным ему имуществом и поддержанием его в нормальном состоянии за счет средств собственников жилья.
Текущие ремонты должны проводиться, через один, три, пять лет после строительства дома - послеусадочный ремонт (средства на ремонтные работы закладываются в оплату владельцев жилья).
Согласно п. 5.1 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого
участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и составляет три года. Таким образом, гарантийный срок на объекты наружного водостока, вентиляционные системы (раздел 1, 6,7 перечня дефектов указанного в заключении) вышел в 2011 году.
Вопрос о недостаточной теплоизоляции (раздел 4 перечня дефектов) неуместен. Все работы выполнены в соответствии с проектной документацией, которая подготовлена лицензированной организацией. Подтверждением тому является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома.
Пункт 7 статьи 7,214-ФЗ говорит о том, что Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Дом строителями сдан декабрь 2007г., гарантийные сроки на кровлю 3 года, при правильной эксплуатации (т.е. следить за толщиной снежного покрова, вовремя чистить снег, чтобы не нарушать снегозадержатели и лотковые системы сброса, воды).
Обращаем Ваше внимание, что жилой дом расположен на подвижных пучинистых грунтах, насыщенных грунтовыми водами, в связи с этим дорожные покрытия требуют постоянного ухода (устранение провалов от движения транспорта, засыпка щебнем, восстановление асфальтовых покрытий). Гарантийный срок на дорожные покрытия - 3 года.
Таким образом, Вашу претензию № 029 от 26 июня 2013 считаю необоснованной, так как указанные в ней основания являются причиной нарушения требований к процессу эксплуатации жилого дома лицами ответственными за его содержание. Обращение товарищества в суд не решит Ваших вопросов по текущему ремонту здания, а приведет к напрасному расходованию денежных средств и времени. Факт ввода построенного объекта в эксплуатацию в установленном законом порядке рассматривается судами как свидетельство в пользу соответствия построенного объекта долевого строительства всем предъявляемым к нему законом требованиям.
С уважением,
Генеральный директор В.Л.Дубровин
